Le locazioni di breve durata
Le locazioni brevi di immobili adibiti a case e appartamenti a fini turistici costituiscono un’occasione innovativa di affari in forte espansione.
Questa tipologia di fruizione dell’immobile ha visto un rapido sviluppo grazie agli strumenti telematici e a nuovi operatori economici che si sono imposti sul mercato, agevolando l’incontro della domanda con l’offerta in modo rapido, veloce e semplice.
Per questi motivi, parte dell’offerta di immobili in affitto è stata sottratta dal mercato delle locazioni di lungo periodo tradizionali e spostata a quello delle locazioni brevi e diverse abitazioni sono state tolte dal mercato delle compravendite per essere messe a reddito.
Nonostante ciò, il fenomeno delle locazioni brevi è reso complesso da un intreccio normativo caratterizzato dall’incontro della disciplina regionale in materia turistica con la disciplina civilistica, fiscale e amministrativa.
La disciplina generale della locazione
La disciplina comune a tutte le forme di utilizzo di beni immobili attraverso la locazione si rinviene in diversi atti normativi:
- la legge 392/1978, recante la disciplina delle locazioni di immobili urbani, che regola l’uso abitativo e “l’uso diverso” (commerciale, artigianale, industriale, professionale, turistico);
- la legge 431/1992, recante la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo;
- Il d. lgs. 79/2011, ossia il Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, il quale agli articoli 12, 52 e 53 presenta la disciplina di strutture ricettive extra alberghiere, locazioni di interesse turistico e alberghiere e locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche.
A questa disciplina composita si aggiunge la normativa relativa al regime fiscale delle locazioni brevi, di cui al d.l. 50/2017, articolo 4, comma 1.
La definizione di locazione breve
Secondo la disciplina contenuta nell’articolo 4 del d.l. 50/2017, per contratti di “locazione breve” si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dall’esercizio d’impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare (agenzie immobiliari), anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Sui relativi redditi è ammessa l’opzione per la cedolare secca; in presenza di intermediari/gestori dei portali che intervengono nell’incasso dei corrispettivi, sussiste l’obbligo della ritenuta di acconto nella misura del 21%.
Il testo normativo prevede l’erogazione di servizi accessori, quali la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, mentre non sono inclusi altri servizi funzionalmente connessi alle esigenze abitative, quali il servizio Wi-Fi, aria condizionata e utenze telefoniche, che rientrano invece nel novero dei servizi accessori.
La Circolare ministeriale n.24/E del 12 ottobre 2017 fa riferimento a questi altri servizi “strettamente connessi” all’utilizzo dell’immobile, che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sul corrispettivo.
La disciplina non contempla come servizi accessori invece ulteriori servizi aggiuntivi come la fornitura della colazione, la somministrazione di servizi e bevande, la disposizione di auto a noleggio, motocicli o biciclette, il servizio di guide turistiche.
Poiché nel caso degli affitti brevi il locatore è responsabile anche dell’utenza elettrica, sarà sottoposto al pagamento del canone per gli apparecchi televisivi utilizzati: se esercita questa attività a livello commerciale (oltre quattro appartamenti) dovrà pagare un canone speciale, in caso contrario dovrà pagare il canone ordinario.
La legge di bilancio 2021 (legge n.178/2020), con effetto dal periodo di imposta relativo al 2021, ha disposto che il regime delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.
In questo modo il limite dei quattro appartamenti segna il confine dal quale le locazioni brevi vengono concluse nell’esercizio di attività d’impresa, e che perciò implicano l’impossibilità di beneficiare della cedolare secca.
La locazione breve non può avere una durata superiore a 30 giorni e in tal caso non è previsto l’obbligo di registrazione del contratto. Il termine in questione deve essere calcolato sulla base di ciascuna pattuizione contrattuale e, in caso di una molteplicità di contratti stipulati nello stesso anno tra le stesse parti, il termine decorre per ogni singolo contratto e, se la durata delle locazioni è complessivamente superiore a 30 giorni devono essere realizzati gli adempimenti di registrazione del contratto, secondo quanto statuito dalla circolare Ministero delle Finanze n.12 del 16 gennaio 1998.
Il contratto di locazione breve
È necessario individuare la natura del rapporto che si instaura tra le parti in un affitto breve per garantire l’inserimento del contratto nella fattispecie corretta di locazione, in quanto le locazioni non soggiacciono al generale principio della libertà contrattuale, ma sono inquadrate in schemi precisi a seconda delle caratteristiche principali (come il canone) e una formulazione incerta del contratto potrebbe comportare l’applicazione di una disciplina diversa.
La locazione breve si differenzia dalla “locazione breve con finalità turistica”, poiché mentre la prima rientra nella normativa sulle locazioni, di cui all’articolo 5 della legge 431/98, la finalità turistica prevede l’applicazione delle norme del codice civile (artt. 1571 e ss.).
L’art. 4 del D.l. 50/2017 non prevede nulla circa la forma che il contratto di locazione breve deve avere: si tratta di una scrittura privata tra le parti, non soggetta a obbligo di registrazione, in quanto la durata è inferiore a 30 giorni. Si propende per la tesi dell’obbligatorietà della forma scritta, in quanto il contratto in analisi rientra nella più ampia categoria dei contratti di locazione, per i quali è prevista la forma scritta ai sensi dell’art.1, comma 4 della legge n.431/1998.
Adempimenti fiscali
L’articolo 4 del d.l. 50/2017 ha fornito una particolare disciplina fiscale da applicare ai canoni relativi alle locazioni brevi e ha previsto l’attribuzione di compiti di coniugazione e di sostituzione nel prelievo dell’imposta in capo agli intermediari.
Dunque, da un punto di vista fiscale, le persone fisiche che stipulano contratti di locazione breve, non agendo in qualità di imprese, autonomamente o attraverso l’ausilio di intermediari e portali online, a decorrere dal 1° giugno 2017 possono scegliere tra due modalità di tassazione: quella ordinaria o il regime della cedolare secca, prevista dall’articolo 3 del d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23 con l’aliquota del 21%, sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali.
Il regime di tassazione ordinario prevede l’assoggettamento a IRPEF dei canoni percepiti, forfettariamente ridotti del 5%, al fine di tenere conto delle spese di gestione, o nell’assoggettamento a IRPEF della rendita; in questo caso la ritenuta subita del 21% è a titolo di acconto.
La cedolare secca, invece, rappresenta un’alternativa alla tassazione ordinaria e consiste in un regime che sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali pari al 21%: applicando questo regime non sono ammessi in deduzione costi, né spetta la riduzione forfettaria sui canoni di locazione.
La scelta del regime deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi; la scelta può essere effettuata dallo stesso locatore per ciascuno dei contratti stipulati.
Secondo quanto stabilito dalla circolare 24E del 2017, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che
la locuzione “attività di intermediazione immobiliare” proposta dall’articolo 4 del d.l. 50/2017 include anche i soggetti che gestiscono portali online attraverso cui si stipulano contratti di locazione breve: questi soggetti denoto comunicare i dati relativi ai contratti e devono operare una ritenuta pari al 21% se intervengono nel pagamento del canone di locazione: la ritenuta sarà a titolo d’imposta se il locatore ha scelto il regime della cedolare secca; mentre, sarà a titolo d’acconto se ha optato per il regime ordinario di tassazione.
La ritenuta viene applicata sul corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve ed è versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è operata. Gli intermediari devono anche certificare e dichiarare le ritenute operate mediante certificazione unica.
Se l’intermediario non adempie agli obblighi sarà sottoposto a un regime sanzionatorio, secondo il quale chi non esegue in tutto o in parte le ritenute è soggetto alla sanzione amministrativa par al 20% dell’Ammantare non trattenuto, secondo quanto stabilito dall’articolo 14 del d. lgs. 471/1997.
Inoltre, la ritenuta va effettuata anche nel caso in cui l’intermediario abbia delegato soggetti terzi all’incasso del canone e all’accredito dell’importo al locatore: in tal caso tutti gli adempimenti dovranno essere svolti a nome del soggetto terzo.
Con il provvedimento 86984/2022 del 17 marzo 2022, l’Agenzia delle entrate ha già imposto agli intermediari di comunicare i dati catastali degli immobili, esigendo tra l’altro che i portali trattengano la ritenuta fiscale del 21%.
La Legge di Bilancio 2021 (Legge del 30 dicembre 2020, n. 178 ) ha previsto alcune disposizioni in materia di locazioni brevi, in particolare all’articolo 1 commi 594, 595, 596. Con decorrenza del periodo di imposta 2021, per effetto dell’efficacia del comma 595 dell’articolo 1, il regime fiscale della cedolare secca è applicabile solo nell’ipotesi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta; nel caso in cui questo limite venga superato, l’attività di locazione breve attuata dal proprietario degli appartamenti si presume venga svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 c.c. (anche se questa viene svolta per il tramite di intermediari o portali online) e pertanto lo stesso locatore deve attivare la partita Iva e sottoporre il reddito da locazione al regime di impresa.
Obblighi di comunicazione
L’articolo 109 del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza (R.D. 773/1931), come modificato dal d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali, ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla regione o dalla provincia autonoma, possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d’identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le norme vigenti.
sancisce che su coloro i quali stipulano contratti di locazione breve ricadono particolari adempimenti,
L’obbligo viene soddisfatto inoltrando le generalità degli ospiti in via telematica o a mezzo fax o posta elettronica certificata, attraverso una precisa modulistica presente all’interno del sistema della Polizia di Stato. Le comunicazioni devono essere effettuate attraverso il portale entro le 24 ore successive all’ingresso dell’ospite nell’immobile.
In caso di mancato rispetto dell’obbligo, in capo al locatore ricadrebbe una sanzione consistente nell’arresto fino a 3 mesi o nel pagamento di una multa fino a 206 euro.
La compilazione dei moduli avviene attraverso l’accesso al portale della Polizia di Stato tramite le credenziali fornite dalla Questura territorialmente competente e successivamente si procede con l’identificazione tramite la creazione di un certificato digitale. Si accede così al portale e si procede con la registrazione degli ospiti e l’indicazione della data di arrivo, durata del soggiorno, documento di riconoscimento, con numero e data di rilascio. Al termine del procedimento verrà inviata una ricevuta in formato .pdf da conservare.