La rinuncia alla proprietà immobiliare: nuovo orientamento delle Sezioni Unite

La Corte di Cassazione, con la sentenza delle Sezioni Unite n. 23093 dell’11 agosto 2025, ha definitivamente chiarito la legittimità della rinuncia alla proprietà immobiliare, ponendo fine a un dibattito giurisprudenziale che si trascinava da anni. La pronuncia riguarda due casi emblematici: quello del Tribunale di L’Aquila, relativo a terreni nel Comune di Bomba sottoposti a vincolo di pericolosità idrogeologica elevata, e quello del Tribunale di Venezia, concernente un immobile a Belluno compreso nell’Inventario dei Fenomeni Franosi in Italia.

La questione nasceva dalla crescente pratica di proprietari che, trovandosi titolari di immobili economicamente svantaggiosi, decidevano di rinunciare formalmente alla proprietà attraverso atti notarili. Tale rinuncia comportava l’automatico passaggio dell’immobile al patrimonio statale ex articolo 827 del Codice civile, suscitando le reazioni del Ministero dell’Economia e dell’Agenzia del Demanio. Secondo quanto evidenziato dalle amministrazioni statali, risultano attualmente istruiti ben 128 casi analoghi su tutto il territorio nazionale, di cui 89 pendenti davanti all’Autorità Giudiziaria. Questo dato conferma come la questione abbia assunto rilevanza nazionale e necessitasse di un chiarimento definitivo da parte delle Sezioni Unite.

Il quadro normativo e i contrasti giurisprudenziali

Il diritto di proprietà, disciplinato dall’articolo 832 del Codice civile, comprende le facoltà di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. La questione centrale riguardava proprio l’estensione di tale facoltà di “disporre”: include anche il potere di rinunciare completamente alla proprietà? Le norme di riferimento sembravano fornire una risposta positiva. L’articolo 1350 n. 5 c.c. prevede espressamente la forma scritta per “la rinunzia ai diritti reali su beni immobili”, mentre l’articolo 2643 n. 5 c.c. disciplina la trascrizione degli “atti di rinunzia ai diritti reali di godimento”. L’articolo 827 c.c. stabilisce poi che i beni immobili “che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato”.

L’esistenza di specifiche previsioni normative sulla rinuncia sembrava confermare l’ammissibilità dell’istituto, ma la dottrina e la giurisprudenza di merito si erano divise. Una prima interpretazione sosteneva l’ammissibilità della rinuncia abdicativa, argomentando dalla struttura delle norme civilistiche e configurando un negozio giuridico unilaterale, non recettizio, né traslativo, con effetti solo indiretti sui terzi. L’opinione contraria ravvisava invece nelle norme citate ipotesi diverse – rinunce traslative o liberatorie, oppure deroghe giustificate dal diverso regime delle cose comuni – richiamando l’articolo 827 c.c. come disposizione di chiusura che impedirebbe ai beni immobili di rimanere senza proprietario.

Prima di questa pronuncia, la giurisprudenza di legittimità aveva affrontato la rinuncia alla proprietà immobiliare solo marginalmente. La Corte aveva chiarito che la rinuncia a far valere l’acquisto per usucapione non equivale alla rinuncia al diritto di proprietà già acquisito (Cass. n. 4945/1996), che è soggetta alla forma scritta la rinuncia del coerede al diritto di proprietà sui beni immobili assegnati in divisione ereditaria (Cass. n. 5133/1983), e che deve rispettare i requisiti formali la rinuncia del legittimario al legato immobiliare (Cass. Sez. Un. n. 7098/2011). Il riferimento più significativo si trovava in un obiter dictum delle Sezioni Unite n. 1907/1997 in materia di occupazione appropriativa, dove si faceva riferimento a “un meccanismo abdicatorio che non manca di riscontri nel nostro ordinamento positivo”.

La soluzione delle Sezioni Unite: ammissibilità piena della rinuncia

Le Sezioni Unite hanno risolto definitivamente la questione, stabilendo che la rinuncia alla proprietà immobiliare è pienamente ammissibile nel nostro ordinamento. La Corte ha configurato la rinuncia come atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è esclusivamente quella di dismettere il diritto di proprietà. Si tratta di una modalità di esercizio della facoltà di disporre riconosciuta dall’articolo 832 c.c., che realizza l’interesse patrimoniale del proprietario senza necessità di coinvolgere altri soggetti.

L’effetto immediato dell’atto è la dismissione del diritto dalla sfera giuridica del titolare. Come conseguenza riflessa, ma legislativamente automatica, si produce ex lege l’acquisto dello Stato a titolo originario, ai sensi dell’articolo 827 c.c., quale conseguenza della situazione di fatto della “vacanza” del bene. La Corte ha chiarito un aspetto fondamentale: l’atto di rinuncia non è causalmente rivolto alla costituzione di un nuovo rapporto giuridico con lo Stato, ma trova la propria ragion d’essere nell’interesse del proprietario a dismettere il diritto. Lo Stato diventa proprietario dopo che è venuta meno la precedente relazione di attribuzione, e l’acquisizione al patrimonio disponibile statale trova il proprio titolo costitutivo nella vacanza, non nella rinuncia.

Questa ricostruzione ha importanti conseguenze pratiche. L’acquisizione statale avviene “a titolo originario”, il che comporta che non si applica il principio di continuità nei rapporti giuridici e restano salvi i diritti reali di godimento o garanzia preesistenti sull’immobile. Come precisato dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 160/2024, “la sorte di un diritto reale minore non è in sé pregiudicata dalla natura originaria dell’acquisto, bensì dipende dalla funzione di quest’ultimo e da come viene regolamentato dal legislatore”.

Il controllo di meritevolezza e i limiti del sindacato giudiziale

Particolare rilevanza assume la definizione dei limiti entro cui può operare il controllo giudiziale sulla rinuncia. Le amministrazioni statali avevano prospettato diverse ipotesi di nullità dell’atto: per contrasto con il principio di funzione sociale della proprietà, per illiceità della causa o del motivo, per frode alla legge, o per abuso del diritto. Le Sezioni Unite hanno respinto tutte queste prospettazioni, elaborando una ricostruzione sistematica che merita di essere analizzata nel dettaglio.

La Corte ha innanzitutto escluso che possa configurarsi nullità dell’atto per contrasto con l’articolo 42 comma 2 della Costituzione. Sotto il profilo formale, l’applicazione diretta del principio della funzione sociale come norma imperativa è preclusa dalla riserva di legge che condiziona la determinazione dei modi di acquisto, di godimento e dei limiti della proprietà. L’articolo 42 comma 2 Cost. contempla una riserva di legge relativa, che rappresenta l’indirizzo generale cui deve ispirarsi la legislazione ordinaria: le limitazioni della proprietà possono essere stabilite solo dal legislatore, non dal giudice.

Sotto il profilo sostanziale, la norma costituzionale non implica un dovere di “essere e restare proprietario” per motivi di interesse generale. Il minimo costituzionale del diritto di proprietà è dato sia dal legame di appartenenza del bene, sia dall’apprezzabile valore economico dello stesso. Se le facoltà di godere e disporre della cosa risultano annullate, e non residua alcuna utilità patrimoniale per il dominus, viene meno la medesima proprietà, non potendosi riqualificare il titolare come gestore nell’interesse collettivo.

Anche la prospettata nullità per illiceità della causa o del motivo è stata respinta. La rinuncia alla proprietà immobiliare “trova causa” in sé stessa, realizzando l’interesse patrimoniale del proprietario mediante esercizio della facoltà di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo. Non può essere sindacata come mezzo per valutare la congruità di uno scambio economicamente significativo, ma va apprezzata con riferimento al potere dominicale di scegliere la destinazione economica da imprimere alla cosa.

Le implicazioni per proprietari e professionisti

La pronuncia ha significative ricadute operative che interessano diverse categorie di soggetti. Per i proprietari, è ora possibile ricorrere legittimamente alla rinuncia quando la proprietà di un immobile risulti economicamente svantaggiosa. Questo vale particolarmente per terreni sottoposti a vincoli idrogeologici, immobili inquinati, edifici in stato di abbandono o gravati da oneri eccessivi rispetto al loro valore. La Corte ha chiarito che non è necessario dimostrare una particolare utilità economica dell’operazione: è sufficiente che essa esprima l’interesse del proprietario a disfarsi della titolarità del bene.

Per i notai, la sentenza fornisce certezza sulla validità degli atti di rinuncia, purché rispettino i requisiti di forma scritta e trascrizione previsti dalla legge. È importante che l’atto risulti chiaramente finalizzato alla sola dismissione del diritto, senza configurarsi come proposta contrattuale rivolta allo Stato. La presenza di clausole che fanno riferimento all’acquisizione statale ex articolo 827 c.c. è stata considerata dalla Corte meramente ricognitiva dell’effetto di legge, non costitutiva di un negozio bilaterale.

Le pubbliche amministrazioni vedono confermato l’automatico acquisto al patrimonio statale, ma con importanti precisazioni sui limiti del sindacato di validità. Non è riconosciuto un generale “potere di rifiuto eliminativo dell’acquisto”, come invece prospettato nelle difese ministeriali. La Corte ha respinto le questioni di legittimità costituzionale dell’articolo 827 c.c. sollevate per ottenere tale potere, qualificandole come manifestamente infondate.

Responsabilità e oneri: la disciplina della transizione

Un aspetto di particolare interesse pratico riguarda il regime delle responsabilità conseguenti alla rinuncia. La Corte ha precisato che il rinunciante rimane responsabile per i danni causalmente collegati al periodo di sua proprietà, in applicazione del principio cuius commoda eius et incommoda. La responsabilità per i danni che siano causalmente collegati alla proprietà di un immobile, il cui fatto illecito generatore si rinvenga nella negligente costruzione, manutenzione o custodia dello stesso, persiste anche in caso di rinuncia abdicativa.

Lo Stato, divenuto proprietario ex articolo 827 c.c., risponde propter rem solo per gli obblighi sorti dopo la rinuncia, mentre le responsabilità risarcitorie sorte anteriormente restano a carico del rinunciante. Questa ripartizione trova conferma nella disciplina dell’articolo 882 c.c. sulla rinuncia al diritto di comunione sul muro comune, dove si nega l’effetto liberatorio per il rinunciante che “abbia dato causa col fatto proprio”.

La rinuncia non estingue automaticamente i debiti tributari relativi al periodo di proprietà del rinunciante. Resta ferma la possibilità per l’amministrazione finanziaria di applicare le norme antielusive, quando la rinuncia sia posta in essere unicamente per ottenere vantaggi fiscali in assenza di ragioni economicamente apprezzabili che giustifichino l’operazione.

Tutele dei creditori e limiti residui

La pronuncia non esclude l’operatività degli strumenti di tutela dei creditori del rinunciante. Rimane pienamente applicabile l’azione revocatoria ex articolo 2901 c.c., poiché la rinuncia comporta una pregiudizievole modificazione giuridico-economica della situazione patrimoniale del debitore. I creditori potranno quindi domandare che sia dichiarato inefficace nei loro confronti l’atto abdicativo di rinuncia.

La Corte ha inoltre precisato che, pur non essendo configurabile un controllo generale di meritevolezza, potrebbero sussistere limiti specifici quando l’ordinamento pone divieti ai proprietari di disporre di determinati beni mediante abbandono incontrollato. In tali casi, l’illegittimità della condotta dismissiva viene affermata non per sindacare l’abusività dell’atto di abdicazione, ma per la violazione di norme imperative di ordine pubblico che esprimono scelte legislative essenziali per gli interessi della collettività.

Prospettive future e possibili sviluppi normativi

La pronuncia, pur chiarendo definitivamente l’ammissibilità della rinuncia, lascia aperte alcune questioni che potrebbero richiedere interventi normativi. La Corte ha espressamente riconosciuto che “resta ferma la possibilità per il legislatore di rimodulare il vigente art. 827 cod. civ., in modo da trovare un diverso assetto di equilibrio nei rapporti tra pubblico e privato”. Potrebbero essere introdotti meccanismi di valutazione preventiva dell’interesse pubblico all’acquisizione, specie per immobili caratterizzati da particolare problematicità ambientale o strutturale.

Un limite ragionevole e temporaneo di liceità delle rinunce alla proprietà degli immobili diseconomici, secondo la Corte, dovrebbe essere “conclamato da una legge che renda oggettivamente identificabili a priori tali immobili per contrassegni intrinseci e che sia rivolta alla generalità dei soggetti i cui beni si trovino nelle accennate situazioni”. Questo suggerisce la possibilità di interventi normativi settoriali che disciplinino specificamente la rinuncia per particolari categorie di immobili.

La sentenza delle Sezioni Unite rappresenta dunque un punto fermo nella disciplina della proprietà immobiliare, offrendo certezza giuridica a una prassi sempre più diffusa. I principi enunciati bilanciano adeguatamente l’autonomia privata con la tutela degli interessi pubblici, confermando che la rinuncia costituisce legittimo esercizio dei poteri dominicali. Per proprietari e professionisti, la pronuncia apre nuove prospettive operative, consentendo di affrontare con maggiore serenità situazioni di immobili economicamente svantaggiosi, sempre nel rispetto degli adempimenti formali e delle residue responsabilità del rinunciante.

Per una valutazione personalizzata delle implicazioni della rinuncia alla proprietà immobiliare nel vostro caso specifico, lo studio Bisconti Avvocati è a disposizione per fornire consulenza specializzata e assistenza nella predisposizione degli atti necessari.