Il trasferimento di immobili negli accordi di separazione

Nell’ambito della separazione, i coniugi possono percorrere divere strade per definire i loro rapporti in occasione della crisi familiare:

Particolarmente importanti, per la regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi che si stanno separando, sono gli accordi previsti dall’art. 158 c.c., omologati con decreto emesso dal Tribunale in Camera di Consiglio.

Infatti, non di rado accade che i coniugi nell’ambito dell’accordo di separazione assumano l’obbligo di trasferire un immobile o che l’accordo costituisca già lo strumento con cui il coniuge ponga in essere un trasferiremo immobiliare.

Per una parte della giurisprudenza i trasferimenti immobiliari fatti in sede di accordi di separazione sarebbero delle donazioni ex art. 769 c.c.; ma a questa teoria si obietta che detti trasferimenti difettano dell’animus novandi.

Per altro orientamento giurisprudenziale i trasferimenti immobiliari che un coniuge fa all’altro in sede di separazione costituirebbero una datio in solutum dell’obbligo di mantenimento; tuttavia, anche questa teoria viene criticata in quanto vi possono essere dei trasferimenti che prescindono dall’obbligo del mantenimento.

La tesi che trova maggiore accoglimento è quella per cui la causa dei trasferimenti immobiliari effettuati in un verbale di separazione sarebbe la c.d. causa familiae ovvero la volontà di sistemare i rapporti familiari in occasione della crisi familiare.

Tuttavia, era molto dibattuta la questione se l’accordo di separazione omologato dal Tribunale fosse un titolo idoneo per effettuare la trascrizione presso i Registri Immobiliari della cessione dell’immobile, oppure se occorresse, comunque, un atto predisposto dal notaio in esecuzione degli accordi.  

Ed infatti, per taluni il verbale di separazione era un titolo idoneo alla trascrizione in quanto il predisposto dal cancelliere che è un pubblico ufficiale; per altri, il verbale di separazione non era titolo idoneo alla trascrizione in quanto è vero che il verbale è atto pubblico ma il cancelliere non è soggetto idoneo ad inserire nel verbale le menzioni urbanistiche e catastali.

La questione è stata finalmente risolta dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 21 luglio 2021 n. 201761.

Secondo la citata sentenza sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento; il suddetto accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l’omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c.; la validità dei trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale; non produce nullità del trasferimento, il mancato compimento, da parte del cancelliere, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Le Sezioni Unite della Cassazione ritengono che l’accordo di separazione omologato sia idoneo ad essere fonte del trasferimento immobiliare, sulla scorta del fatto che il cancelliere è un pubblico ufficiale che può autenticare le firme e accertarsi dell’identità dei sottoscrittori.

Tuttavia, la giurisprudenza ha cura di precisare che perché l’accordo di separazione sia titolo idoneo alla trascrizione deve contenere i requisiti urbanistici e catastali; pena la rinnovazione dello stesso.

È dunque opportuno che i coniugi per la redazione dell’accordo di separazione o di divorzio per regolamentare, nell’ambito della crisi familiare, i rapporti patrimoniali riguardanti immobili, siano assistiti da un avvocato con competenze in diritto immobiliare, al fine di evitare che l’accordo sia affetto da nullità e che, pertanto, vada rinnovato, con ulteriore aggravio anche economico.