Il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto e ciò può trovare fondamento in un accordo delle parti (prelazione convenzionale) o nella legge (prelazione legale).

La prelazione può essere propria o impropria e solo nel primo caso opera a parità di condizioni.

Il nostro ordinamento riconosce diverse ipotesi di prelazione legale, come la prelazione dello Stato, la prelazione agraria, la prelazione commerciale, la prelazione ereditaria.

Prelazione dello Stato 

La prelazione dello Stato è disciplinata dal D. Lgs. n. 42 del 2004 ed è una prelazione impropria, in quanto sussiste anche laddove non vi sia la parità di condizioni, e si caratterizza per il fatto di operare ex post rispetto all’atto dispositivo del bene.

Qualora un bene sia di interesse culturale, giusta notifica e trascrizione, in caso alienazione a qualsiasi titolo, le parti dovranno fare la c.d. denuntiatio di cui all’art. 59 del decreto suddetto, affinché lo Stato possa esercitare il diritto di prelazione ex lege spettante.

In particolare, l’atto dispositivo del bene è sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione, da parte dello Stato, nei termini di legge.

Ed infatti, decorso infruttuosamente il termine di 60 giorni senza che lo Stato abbia esercitato tale diritto, si avrà il trasferimento del diritto di proprietà, prima sospeso e le parti addiverranno ad un atto pubblico onde far constatare l’avveramento o il mancato avveramento della condizione de qua.

Ove le parti non dovessero provvedere a fare la c.d. denuntiatio, al fine di consentire allo Stato l’esercizio del diritto di prelazione allo stesso spettante per legge, l’atto sarà nullo, ancorchè si tratta di una nullità relativa.

Tuttavia, il legislatore prevede la possibilità di sanare l’atto mediante la c.d. denuntiatio tardiva. 

Qualora, invece, a disporre del bene sano soggetti pubblici, sarà necessaria altresì l’autorizzazione da parte dello Stato all’atto dispositivo del bene.

Prelazione agraria 

L’art. 8 della L. 590/1965 prevede che in caso di trasferimento a titolo oneroso di un fondo oggetto di affitto, l’affittuario, tra gli altri, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto nel biennio precedente altri fondi e il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. 

All’uopo, il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione, trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite. 

Ove il proprietario non provveda a tale notificazione, l’avente diritto alla prelazione potrà riscattare il fondo dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. 

Inoltre, l’art. 7 della L. 817/1971 dispone che spetta diritto di prelazione, tra gli altri, al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita.

La suddetta prelazione del confinante non è una prelazione di secondo grado che nasce ove il coltivatore diretto del fondo in vendita rinunci alla prelazione, ma sussiste solo ove non vi sia la presenza di quest’ultimo.

La prelazione immobili locati

La L. n. 392 del 1978 agli art. 38 e 38 disciplina la c.d. prelazione commerciale.

Orbene, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. (e non quindi a mezzo di semplice raccomandata a/r), avente ad oggetto il corrispettivo, le altre condizioni alle quali la vendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Ove il proprietario non provveda alla suddetta notificazione, l’avente diritto alla prelazione potrà riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Tuttavia, giova precisare che il suddetto diritto di prelazione non trova applicazione per il caso di vendita in blocco che si differisce dalla vendita cumulativa.

Nello specifico, come chiarito dalla giurisprudenza, si ha vendita in blocco quando oggetto della vendita è un bene distinto dalla sommatoria di tutti i beni e dotato di una propria individualità giuridica strutturale e oggettiva; nel caso contrario, si parla di vendita cumulativa e troverà applicazione la disciplina della prelazione.

L’art. 3 della L.431/1998 prevede che alla prima scadenza dei contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo, il locatore, quando intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Prelazione ereditaria 

L’art. 732 c.c. disciplina la c.d. prelazione ereditaria.

Presupposti per l’operare della prelazione ereditaria sono: 

In particolare, l’art. 732 c.c. disciplina altresì le modalità con cui il coerede dovrà dare comunicazione, agli altri coeredi, della sua volontà di disporre della quota, ovvero, a mezzo di notifica della proposta di alienazione, indicandone il prezzo.

Ove uno dei coeredi dovesse alienare la quota ereditaria in spregio alla disciplina di cui all’art. 732 c.c., i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa c.d. retratto successorio.

+39 0916124005