Le dichiarazioni sulla conformità catastale e urbanistica negli atti di trasferimento di immobili

La conformità catastale

L’art. 29 L. 52/1985 al comma 1 bis stabilisce che:  “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari “.

In particolare, a pena di nullità, il legislatore prevede che gli atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, oltre all’identificazione catastale:

Conferma dell’atto nullo per mancanza della dichiarazione sulla conformità catastale

Il D.L. 50/2017, ha aggiunto, dopo il comma 1 bis, il seguente comma (1 ter):  “Se la mancanza del riferimento alle planimetrie  depositate in catasto o  della  dichiarazione,  resa  dagli intestatari,  della conformità  allo  stato  di  fatto  dei  dati  catastali   e   delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di  fatto,  l’atto  può  essere confermato anche da una sola delle parti  mediante  atto  successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. […]”.

Il legislatore, con l’intento di parificare la disciplina catastale a quella dettata in ambito urbanistico, è intervenuto consentendo la conferma dell’atto nullo in quanto mancante della dichiarazione di conformità catastale.

Presupposti perché una delle parti possa procedere alla conferma sono:

La conformità urbanistica

Secondo quanto previsto dall’art. 40 legge 28 febbraio 1985 n. 47 gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione dell’alienante avente ad oggetto gli estremi della licenza edilizia, della concessione edilizia o la concessione in sanatoria ovvero copia della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate dell’oblazione o, in ossequio a quanto disposto dall’ art. 46 DPR 6 giugno 2001 n. 380, gli estremi del permesso di costruire.

È opportuno precisare che per il primo condono (del 1985) è richiesto il pagamento dell’intera somma a titolo di dell’oblazione e non più i 2/3, mentre per il secondo (del 1994) e terzo condono (del 2003), gli atti aventi per oggetto fabbricati costruiti senza titolo sono nulli se non risultano oltre agli estremi della domanda di condono anche gli estremi del versamento dell’intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio. 

Quindi, nell’atto notarile a pena di nullità la parte alienante deve dichiarare a seconda dell’epoca:

Il recente intervento delle SS.UU. della Corte di Cassazione

In giurisprudenza si è molto discusso sulla natura di tale nullità.

Per una parte della giurisprudenza la nullità era formale in quanto per la validità dell’atto era  sufficiente che si fosse la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio indipendentemente dalla conformità della costruzione realizzata al titolo.

Per altra parte, invece, la nullità era sostanziale in quanto la costruzione doveva essere effettivamente conforme al titolo.

Sul punto sono intervenute le Sez. Un. Della Corte di Cassazione con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019 affermando che in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, effettivamente esistente e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità̀ o della difformità̀ della costruzione realizzata al titolo menzionato.

Conferma dell’atto nullo per mancata dichiarazione relativa al titolo edificatorio

L’art. 40 comma 3 della L. 47/1985 e l’art.  46 comma 4 D.P.R. 380/2001 dettano la disciplina in ordine alla conferma dell’atto nullo, per il caso in cui la mancanza della dichiarazione concernente il titolo, non sia dipesa dall’insussistenza dello stesso al tempo in cui l’atto medesimo.

In particolare, l’atto nullo può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale sia allegata la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, se la costruzione dell’opera è iniziata prima del 1° settembre 1967.

Quindi, come visto per la conformità catastale, anche nell’ambito della conformità urbanistica il legislatore consente la conferma dell’atto nullo.

Ccertificato di destinazione urbanistica

L’art. 30 comma 2 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.

Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda e resta valido per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.

 In caso di mancato rilascio del certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione.

Conferma dell’atto nullo per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica o mancata dichiarazione di vigenza

Il comma 4 bis dell’art. 30 DPR 380/2001 inoltre prevede che: “Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa”.

In particolare, anche nel caso di atti tra vivi di trasferimento costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, il legislatore ammette che, in assenza di allegazione del certificato di destinazione urbanistica o della dichiarazione di vigenza, l’atto nullo può essere confermato e l’atto di conferma dovrà contenere la dichiarazione di vigenza storica, ovvero dovrà essere allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare.

Dette disposizioni, tuttavia, non trovano applicazioni, per espressa previsione di legge, alle divisioni ereditarie, alle donazioni tra coniugi e tra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali di garanzia.